棚户区改造(棚户区改造是什么意思)

■作者:王小明北京再明律师事务所

(此处添加了小程序，请查看今日头条客户端。)2022年初，随着城市老旧小区改造的巨大声势，几乎没有人想到已经退了多年的棚户区改造项目有卷土重来的可能。

然而到了2022年下半年，这个大趋势已经毫无保留地显露出来，有的地方甚至直接在棚户区改造前面加了一个“大”字。

那么，这个2.0版本的棚户区改造时代有哪些新变化呢？被拆迁人该如何应对这一机遇，争取公平合理的补偿利益？

事实上，继续变异和传播的新冠肺炎疫情造成了今天的局面。2022年上半年成为爆发以来最艰难的半年，这几乎是所有人都没有提前预料到的。

叠加乌克兰危机带来的不可控因素，“内循环”的影响不容小觑。在这样的背景下，曾经存活下来的棚户区改造项目奇迹般的重生了。

货币化棚改安置回归、“房票”补偿安置模式回归和政府“统贷统还”回归…这些都表明，无论大的政策层面是否还在强调“杜绝大拆大建”，“快速重启项目”，“房地产救市”已经成为当前的现实。

然而，这次毕竟不同于以往。2022年及以后的棚户区改造，注定不同于2008年之后的那一波。具体来说，明律师建议以下三个方面:

第一，城市更新将与棚户区改造、征收深度融合，与开发商打交道的时代已经回归。目前这一波的焦点并不是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而是有一部分意味着回到了《城市房屋拆迁管理条例》的时代。

如正在审议的《北京市城市更新条例(草案)》第二十五条规定，城市更新项目确需原产权人迁出的，实施者可以通过产权调换、出租房屋或者货币补偿等方式实施产权征收。

这里的“实施主体”，当然不是指县级政府或其征收部门，而是指参与城市更新的房地产企业。

事实上，在棚户区改造的繁荣阶段，法律从来没有拒绝过“先协议，后征收”的仪式——先征后兵式拆迁。首先，房地产企业和老百姓协商买房，买不到就去办理征收手续，这不是什么新鲜事。

只是到了今天，这种模式会得到更广泛的应用空 room，老百姓不得不更频繁地与开发商进行咨询和谈判。

这就需要被拆迁人加强自己的谈判沟通能力和“抱团能力”，努力通过业主大会、业主委员会、物业管理委员会等平台，团结大多数人与开发商对话，从而获得更好的博弈效果。

不敢说或者不愿意说，只想着“诉讼”是不对的。这种想法是不可取的。

第二，把保证住房的合法性作为首要任务。大棚户区改造的一个大背景是，随着“拆退”和“疏解整治”，各地的城市更新法规明确提出，违建必须拆除后才能更新。

即使真的到了补偿阶段，违建依然得不到补充，无证区域依然面临补偿价值的扣除。所以，被拆迁人在项目开始的时候，甚至是项目的消息出来的时候，就应该收集证据证明自己房子的合法性。房屋所有权证、国有建设用地使用证、公有住房租赁合同等。拥有一切，才能保证自己的住房能够顺利通过调查登记，进入最后一轮协商补偿金额。

否则一旦登记被查，就会被圈起来作为违建拆除，不要想着赔偿。就算不能罚款强制拆迁费和滞纳金，也是烧香的。

对了，如果知道自己房子的合法性和权属存在瑕疵，也不能干坐着等。而是要及时咨询专业律师，寻找补救方法。当房子没有正式纳入棚户区改造项目时，补办证件和手续理论上是可行的。

第三，一旦转入征收或“续展决定”程序，要及时做好应诉准备。城市更新背景下的大棚户区改造，本质上是一场“少数服从多数”的博弈。

在启动阶段看似温和，充分尊重“产权人”的意愿，但需要注意的是，一旦这些人的意见统一到90%以上，项目就会变得如猛虎下山般势不可挡。

少数人和富余户在征收拆迁过程中一直处于弱势和被动地位。所以，怎样做才能尽量不让自己成为“少数派”，让更多人支持自己的意见和诉求？这是被拆迁人必须考虑的问题。

无论如何，该来的总会来。当项目转入征收程序或由区城市更新部门作出更新决定时，就意味着协商演变成了行政行为。

此时，被拆迁人应及时咨询专业律师，在律师指导下对征收决定、补偿决定或续期决定提起复议或诉讼，争取少数人的权利和诉求。

最后，明先生要提醒大家的是，2022年下半年以后的城市更新和棚户区改造项目将不再像以前那样简单，而是民事、行政等法律层面的交织。

这就要求每个人不仅要懂法律，掌握590号令，还要懂政策，要有能力团结人，影响人，在相关组织中持续有效地发声。

同时，对“六破”“株连”等传统强签行为，以及虚假拆迁、帮拆、偷拆等违法强拆行为，要继续保持警惕，不能因为城市更新倡导的“尊重民意”而轻易放松。我们相信，在专业律师的及时介入和帮助下，大棚户区改造2.0时代的胜利终将属于每一个期盼改善居住环境的老百姓。

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