购房合同注意事项(购房合同注意事项 九大陷阱必看)

买房是人生大事，在签订房屋买卖合同时不能放松警惕，因为买卖双方的信息在专业知识上是不对称的，有时买方不是出于本意，就是不知道如何把握合同，使其在合同履行中处于被动地位。因此，在签订房屋买卖合同时，需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。

注意空 white条款的签署。

01.看有没有商品房预售许可证。

取得商品房预售许可证，必须具备下列条件:

(1)开发企业具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》；

(2)取得土地使用权证书和用地批准文件；

(三)持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

(4)已通过竣工验收；

(五)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或者已经确定交付进度和交付日期；

(六)物业管理方案已经实施。

买现房的好处是可以对房子的现状有一个清晰的认识，可以尽快拿到不动产权证。购房人可以去房产管理部门核实商品房预售许可证的真假。如果房屋在没有商品房预售许可证的情况下对外销售，购房存在隐患和不安全因素。

02.看合同上的土地性质

目前，许多房地产开发项目的土地虽然是待售的，但由于土地的性质是综合用地或商住用地，土地使用年限不是70年，甚至只有40年。

在购买的时候，一定要明确土地是否为出让而取得，土地使用年限是否为70年。目前法律只规定房屋到期可以自动续期，其他非住宅用地一般需要缴纳续期费用。

03.看清楚房子的用途。

现在有些待售的房子虽然和房子一样，但是是作为公寓使用的。

目前公寓的定义不是很明确。国家强制性标准中对日照的要求，明确没有提到公寓二字，只有对居住的解释。公寓采光时间无需满足严寒日有效日照的要求，全窗日照时间不少于两小时。另外，公寓是否可以作为学区房，目前教育部门也没有明确的答案。所以给孩子买房要特别谨慎。

04.属性也不能忽略。

签订商品房合同时，前期会与物业公司签订物业服务合同。因为前期开发商和物业公司的关系一般比较密切，所以物业公司的信誉和物业合同中的很多约定也要仔细阅读。

虽然成立物业委员会后可以解聘物业公司，但目前的现实是，在很多小区，因为入住率不足或者业主不愿多操心，导致业主和物业的纠纷很多，成立物业委员会遥遥无期。

5.车库与地下室或阁楼之间的协议

签合同的时候，开发商承诺给业主一个车库或者储藏室或者阁楼。这些约定必须写进合同，口头承诺的事情往往因为证据不足而落空。

有没有车库，一定要看平面图，不能听开发商的口头承诺。此外，还要特别注意人防车位。

06.面积协议

这是目前争议最大的条款。大家都觉得签完合同，面积差距超过3%就不用交了。其实这是不对的。

购房人与开发商有约定的，先从其约定，没有约定的，从其约定。开发商在签订合同时往往会和购房者做一个约定，约定是以有资质的测绘部门出具的面积为准。

这种做法规避了3%的法定要求。这一点你一定要看清楚。可以在签合同的时候直接约定面积，明确约定你不会为此付出多少。

7.关于贷款问题的协议

开发商往往承诺帮购房者贷款，但合同上并没有约定借不到钱就可以退房。而是规定如果因为购房者信誉等问题贷不到款，购房者需要一次性付清房款。

可以先查询个人信用或者在合同中明确约定“因贷款不到可以解除合同”。

08.逾期或赔偿的问题

在合同中，开发商和购房者会约定双方办证或支付购房款的期限，但如果你细心的话会发现，双方违约后，赔偿金额是不对等的，签合同时可以要求对等处理。

09.房屋交付的问题。

合同中必须明确房屋交付的条件。经过哪个验收环节，就可以认定房屋交付完成。验收方式包括单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。

单体验收后，有可能小区还在建设中，小区内的道路和绿化可能还没有完成，也不一定方便居住，需要明确约定。

0 10.关于社区公共区域和公共部分的协议

开发商往往会告诉购房者，小区里的会所、健身场所有多规范、多先进，如何规避产权问题。

如果合同中没有约定这些地方的产权，开发商可能会把这些地方卖掉，买方也不一定能让业主免费或者优惠使用。如果合同约定这些地方的所有权归业主，开发商是不能出售这些地方的。

111.各种设施的协议

煤气，宽带等。，往往开发者只选择一个，导致用户无法选择。如果在合同中约定要求开发商允许几个运营商进入小区，业主就有了主动权。

12.双方协商解决的内容必须多研究。

上面提到的所有争议的内容，都是双方协商后写的，一般对开发商不利。要明确违约责任，不能简单标为协商。

注意合同的附件。

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、共用部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。

(1)房屋平面图要注明每个房间的具体尺寸和墙面的宽度，以及阳台的尺寸，空具体设备的位置等。

以上内容不明确，房屋平面图就起不到准确标示的作用，对开发商也没有明确的约束。

(2)无论是房屋平面图，还是对公共部位与公房共用建筑面积构成、装修设备标准的说明，都应该用准确的数字和具体的描述来表达其内容，而不是概念性的文字。

附件中不应出现“高级”、“名牌”、“精装修”等字眼，而应写明“高级”的具体标准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装修”达到什么装修效果。

(3)根据民法中的“意思自治”原则，商品房买受人可以与开发商协商，行使合同的修改权和补充权，在主合同之外签订补充协议，澄清一些模糊的概念，修改主合同中不合理的条款。

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13.房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符。他可以要求开发商承担违约责任吗？

为了保护买受人的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的说明和承诺，应当视为要约。这种说明和承诺即使没有列入商品房买卖合同，也应视为合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。”

由此可见，如果房地产广告中关于房屋及相关设施的描述和承诺对合同的定价有重大影响，即使该描述和承诺未列入房屋买卖合同，也属于合同内容。如果购房者发现描述或承诺内容与现实不符，可以要求开发商承担违约责任。

4 14.哪些房产不能转让？

根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定条件的；

(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(三)土地使用权被依法收回的；

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

(五)权属有争议的；

(六)未依法登记领取权属证书的；

(七)法律、行政法规禁止转让的其他情形。

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15.只有房产证没有不动产登记可以取得房屋所有权吗？

以不动产登记的方式公示，只有登记后物权才能生效，买受人才能取得不动产的所有权。登记是指在不动产部门的登记簿上登记新所有人的姓名，是物权归属和内容的基础。房产证是房产部门发给权利人享有权利的凭证，只起凭证作用。不动产登记簿记载的权利人与房产证记载的权利人不一致时，以不动产登记簿为准。即房产证弱于不动产登记簿。发生房产纠纷时，不动产登记簿记载的人拥有房屋所有权。所以买房的时候一定要注意不动产登记或者不动产登记的变更。

16 16.买的住房面积缩水怎么办？

面积缩水是购房者经常遇到的问题。对于房屋“缩水面积”的问题，以房产管理部门做出的实测面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了缩水面积问题:一是误差率低于3%的，当事人不能要求解除合同，但开发商应当返还合同价款。二是误差率超过3%的，买受人可以选择请求解除合同或者不解除合同，但要求开发商承担其他责任。

7 17.开发商不交房怎么办？

开发商应当按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商未能按期交房，买受人可以根据不同情况采取不同方式维护自己的合法权益。一是开发商未按期交付房屋，经催告后在合理期限内未履行的，买受人可以解除合同；二是逾期交付，经催告后在合理时间内仍不履行交付的，买受人可以在不解除合同的情况下，要求开发商承担违约责任；第三，逾期交付且开发商经催告后在合理期限内交付的，不能解除合同，但可以要求开发商承担违约责任。需要注意的是，买受人享有的撤销权必须在法定期间内行使，不行使则撤销权消灭。

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18.房屋买卖合同签订后，因意外事故造成房屋损坏或损失的风险由谁来承担？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定了这一问题的不同情形:“房屋转移占有的，视为房屋交付，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担；买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交付通知载明的交付日期起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

由此，一般来说，房屋损坏的风险在房屋交付前由出卖人承担；房屋交付给买受人后，由买受人承担。这里的交付是指房屋的转移和占有，即房屋由出卖人移交给买受人，买受人占有和使用房屋。

119.签订商品房预售合同需要满足哪些条件？

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件:

(一)土地使用权出让金已全部交付，并已取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(3)根据商品房预售情况，投入开发建设的资金已达到项目总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期；

(4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证书。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项必须用于相关工程建设。

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20.出卖人未取得商品房预售许可证明的，出卖人与买受人签订的预售合同是否有效？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。”

可见，签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，合同无效。当然也有例外。商品房预售人在买受人向法院提起诉讼前已取得预售许可证明的，可以认定预售合同有效。

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21.房屋买卖双方签订预售合同后，未进行登记。一方可以请求确认合同无效吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以未依照法律、行政法规的规定办理登记手续为由，请求确认商品房预售合同无效的，不予支持。当事人约定将办理登记手续作为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的除外。”

由此，虽然法律规定商品房预售合同签订后需要办理登记备案，但如果双方在签订预售合同后未办理登记备案手续，当事人要求确认合同无效，法院不予支持。是否办理登记备案手续，不是预售合同生效的条件。

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22.房子有质量问题，可以随时找卖家维修吗？

《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对销售的商品房承担质量保修责任。当事人应当对保修范围、保修期限、保修责任等进行约定。在合同里。保修期从交付之日起计算。房屋保修期限不得少于建设单位向施工单位出具的质量保证书规定的保修期限；持续时间少于《商品住宅实行质量保修和住宅使用说明书制度规定》(以下简称《规定》)确定的最低保修期限的，不得少于《规定》确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设单位向施工单位出具的质量保证书规定的保修期限。房地产开发企业应当履行保修义务，并对保修期内发生的质量问题造成的损失承担责任。因不可抗力或使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

此外，《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为:

(一)房屋建筑的基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程是设计文件规定的工程合理使用年限；

(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙防渗漏工程为5年；

(3)供热供冷系统由两个采暖期和供冷期组成；

(4)电气管道、给排水管道、设备安装和装饰工程，为2年。

其他工程的保修期由发包人和承包人约定。

可见房子的保修期是比较复杂的。当事人为了保护自己的权益，可以在合同中进行详细约定，在法律规定之外制定房屋的保修条款。所以，如果房屋出现质量问题，不能要求卖方随时维修，卖方的保修期是有限的。

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23.房屋买卖双方签订合同后，卖方与第三方恶意串通，再签订合同交付使用。买方能否请求确认第二份合同无效？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并交付使用为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

所以房屋买卖双方签订合同后，卖方与他人签订合同，交付房屋使用。只要买受人能够证明出卖人与第三人恶意串通，就可以请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。现实生活中，如果第三方在明知买卖双方合同的情况下与卖方签订合同，其实是恶意的。

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24.房屋交付使用后，房产证迟迟不办。开发商是否承担违约责任？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“因出卖人的原因，买受人未能在下列期限届满时取得房屋所有权证的，出卖人应当承担违约责任，但当事人有特别约定的除外:

(一)商品房买卖合同约定的房屋权属登记期限；

(二)商品房买卖合同的标的物是未竣工的房屋，自房屋交付之日起90日；

(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同中没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付房价款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。“以上条款规定了开发商逾期办理房产证的责任。

现实生活中，房产证迟迟不办，部分原因是开发商不能及时完成销售手续。由于开发商的原因，如果购房者在一定期限内拿不到房产证，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地保护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的时限，并明确时间，防止开发商恶意拖延办理时间。

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25.买卖房屋时，房屋的土地使用权会转让吗？

《城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法律，房屋买卖时，房屋的土地使用权也随之转移，称为“地随房走”。买卖双方签订购房合同后，买卖双方应到房屋所在地县级以上地方人民政府房产管理部门办理房屋产权转移登记手续。此后，买卖双方可凭变更后的房屋所有权证及相关证件向同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。经土地管理部门核实后，由同级人民政府更换土地使用权证书。此时，土地使用权随着房屋的出售而发生了变化。

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26.房屋买卖双方已完成过户手续。双方还能解除合同吗？

《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件满足时，合同解除权人有权解除合同。”

这样，只要双方协商一致，或者合同约定的条件履行完毕，就可以解除合同，即使房屋已经过户。

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27.房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效。能成立吗？

《物权法》第十五条规定:“当事人之间就不动产物权的设立、变更、转让和消灭订立的合同，自合同成立之日起生效，但法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理产权登记不影响合同效力。”

由此，对于房屋买卖双方来说，只要双方签订了合同，是否到登记机关登记，并不影响合同的效力。除非当事人对合同生效时间或合同中的其他条款有约定，合同自成立时生效。因此，我们不能因为没有办理变更登记就主张合同无效。

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28.房屋买卖中，买受人逾期支付购房款，出卖人可以请求解除合同吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后，在三个月的合理期间内未履行的。当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。当事人没有法律规定或者约定的，行使撤销权的合理期间为对方催告后三个月。对方未催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。”

由此可见，房屋买受人逾期支付房款的，出卖人可以要求通知履行合同并支付房款。如果买方未能在通知后3个月的合理期限内付款，卖方可以要求终止合同。另外，撤销权有一定的期限。

29 29.出租屋出售后，租房者是否有继续居住的权利？

《合同法》第二百二十九条规定:“租赁期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条规定:“私有房屋在租赁期间因买卖、赠与、继承发生产权转移的，原租赁合同对承租人和新的所有人继续有效。”可见，租赁的房屋是出售的，出租人有继续居住的权利。

补充:《民法典》第七百二十五条:承租人根据租赁合同占有期间，租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。

30 30.房屋承租人的优先购买权是什么？

承租人优先购买权是指出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。《合同法》第二百三十条规定，出租人出售租赁房屋，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出售租赁房屋未在合理期限内告知承租人，或者有其他侵犯承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。据此，出租人侵犯承租人优先购买权的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同不会无效，承租人只能要求出租人承担赔偿责任。

承租人优先购买权必须符合下列条件:

(1)仅在房屋租赁的情况下；

(2)出租人出售租赁房屋时，应当在出售前的合理期限内通知承租人。

(3)出租人侵犯承租人优先权的，承租人可以请求赔偿损失；

(4)转租时，转租人和承租人都有优先购买权。在两者冲突的情况下，前者优先于后者。

补充:《民法》第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；但房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。

来源:最高人民法院司法案例研究所、两所高校法律信息、人民法院报

来源:山东高发